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Bewertung nach dem Sachwertverfahren

Steht das Wohnen nicht im Mittelpunkt – wie bei Geschäftsgrundstücken oder gemischt-genutzten Grundstücken – erfolgt die Bewertung nach dem Sachwertverfahren.

Beim Sachwertverfahren werden der Wert des Gebäudes und der Bodenwert getrennt ermittelt und dann addiert.

Im ersten Schritt wird der Bodenwert ermittelt; hierbei wird auf den jeweiligen statistischen Bodenrichtwert und die Größe des Grundstückes zurückgegriffen.

Bei der Wertermittlung des Gebäudes werden die Normalherstellungskosten zu Grunde gelegt. Auch hier wird auf statistische Durchschnittsgrößen zurückgegriffen. Eine Differenzierung der Normalherstellungskosten (unterschiedlicher Gebäudestandard) erfolgt ebenfalls nach statistisch vorgegebenen Standardstufen, die im Bewertungsgesetz vorgegeben sind.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet ausschließlich im Bundesmodell Anwendung; und zwar dann, wenn das Wohnen im Mittelpunkt der Nutzung steht.

Beim Ertragswertverfahren

  • wird der jährliche Reinertrag des Grundbesitzes kapitalisiert.
  • Diese Kapitalisierung erfolgt unter Berücksichtigung der Rest-Nutzungsdauer des Gebäudes.

Der Reinertrag wird jedoch nicht individuell ermittelt, sondern greift auf eine durchschnittliche, statistische Nettokaltmiete zurück. Diese Nettokaltmiete wird vom statistischen Bundesamt für die unterschiedlichen Regionen ermittelt und vorgegeben.

Wertunterschiede aufgrund einer besseren oder schlechteren Lage werden darüber hinaus noch durch pauschale Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Wirtschaftlicher und zivilrechtlicher Eigentümer

Es ist gesetzlich geregelt, dass derjenige, dem das Grundstück gehört (zivilrechtliche Eigentümer) auch die Grundsteuer bezahlen muss. Zivilrechtliche Eigentümer können sowohl natürliche Person als auch Gesellschaften, Genossenschaften oder auch Vereine sein.

Steuerrechtlich ist es jedoch von Bedeutung, wenn das zivilrechtliche Eigentum vom wirtschaftlichen Eigentum abweicht. Sollte dies der Fall sein, dann geht steuerrechtlich grundsätzlich das wirtschaftliche Eigentum vor.

Alleiniges wirtschaftliches Eigentum ergibt sich regelmäßig aus vertraglichen Vereinbarungen, die den zivilrechtlichen Eigentümer dauerhaft von der Einwirkung auf das Grundvermögen ausschließen und somit die andere Partei wirtschaftlich alleiniger Berechtigter ist.

Ein klassischer Fall hierfür ist bei der Veräußerung von Grundbesitz gegeben, hier wird für den Erwerber schon nach Unterzeichnung des Kaufvertrages und vor dessen Eintragung im Grundbuch wirtschaftliches Eigentum angenommen.

Grundstücksbewertung nach dem reinen Bundesmodell

Die einzelnen Bundesländer und die Bundesregierung konnten sich nicht auf eine einheitliche Besteuerung des Grundbesitzes einigen. Somit gibt es einzelnen Bundesländern regionale Regelungen, wie die Grundsteuer ab 2022 zur ermitteln ist.

Folgende Bundesländer ermitteln die Grundsteuer nach dem reinen „Bundesmodell“:

  • Schleswig-Holstein,
  • Mecklenburg-Vorpommern,
  • Bremen,
  • Brandenburg,
  • Berlin,
  • Sachsen-Anhalt,
  • Thüringen, Nordrhein-Westfalen und
  • Rheinland-Pfalz

Das Bundesmodell ist ein wertabhängiges Modell. Die Ermittlung der Grundsteuer orientiert sich explizit am Wert des Grundstücks und am Wert des Gebäudes.

Zur Ermittlung der Grundsteuer sind Angaben wie

  • Bodenrichtwert,
  • Fläche,
  • Nutzungsart,
  • Pauschale Netto-Kaltmiete und
  • Baujahr notwendig.

Es werden auf dieser Basis zwei Verfahren zur Wertermittlung herangezogen.

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung, wenn das Wohnen im Mittelpunkt der Nutzung steht. Dies gilt insbesondere bei Einfamilienhäusern, 2-Familienhäuser, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum.

Steht das Wohnen nicht im Mittelpunkt der Nutzung – dies gilt insbesondere für Geschäftsgrundstücke – findet das Sachwertverfahren Anwendung.

Zu welchem Zeitpunkt wird der Grundbesitz neu bewertet?

Maßgebend für die Bewertung des Grundbesitzes sind die Tatsachen zum Feststellungszeitpunkt.

Erster Hauptfestzeitpunkt für die neue Grundsteuerberechnung ist der 01.01.2022.

Das bedeutet, die Umstände, die am 01.01.2022 vorliegen (z. b. wer ist Eigentümer oder wie ist der aktuelle qm-Stand), finden Eingang in die erstmalig zu erstellenden Steuererklärungen. Ein Eigentümerwechsel durch Verkauf am 01.02.2022 bleibt somit zu nächst unberücksichtigt – wer Eigentümer am 01.01.2022 ist, hat auch die steuerliche Erklärungspflicht.

Dieser Hauptfeststellungszeitpunkt wiederholt sich dann alle 7 Jahre – also bitte den 01.01.2029 schon vormerken.

Wer muss eigentlich die Grundsteuer bezahlen?

Wer eine Steuer bezahlen muss (Steuerschuldner) ergibt sich beispielsweise bei der Einkommensteuer als Personensteuer ganz automatisch, nämlich die konkrete, natürliche Person.

Die Grundsteuer bezieht sich nun zunächst allein auf den Grundbesitz. Deshalb muss zusätzlich gesetzlich geregelt werden, wer für diese Steuerschuld eintreten muss.

Deshalb ist gesetzlich geregelt, dass derjenige, dem das Grundstück gehört (zivilrechtlicher Eigentümer) auch die Grundsteuer bezahlen muss. Zur Beurteilung dieser Frage gelten immer die Verhältnisse zum Beginn eines Kalenderjahres – also wer ist Eigentümer des Grundbesitzes am 1. Januar.

Zivilrechtliche Eigentümer können sowohl natürliche Person als auch Gesellschaften, Genossenschaften oder auch Vereine sein.

Wer zivilrechtliche Eigentümer ist kann in Sonderfällen kompliziert sein; grundsätzlich kann man sagen, wer im Grundbuch eingetragen ist auch der zivilrechtliche Eigentümer.

Für welchen Zeitraum wird die Grundsteuer ermittelt und veranlagt?

Die Grundsteuer wird – wie viele andere Steuern auch – dem Grundsatz der Abschnittsbesteuerung folgend für ein Kalenderjahr erhoben.

Bei der Grundsteuer gilt jedoch eine Besonderheit; hier gelten nicht – wie sonst bei der Besteuerung üblich – die Verhältnisse am Schluss des Kalenderjahres, sondern die zu Beginn.

Ob sich also Verhältnisse aus Grundsteuersicht geändert haben – beispielsweise ein erfolgter Eigentümerwechsel – wird immer zum 1. Januar eines Kalenderjahres beurteilt.

Oberstes Ziel der Grundsteuerreform

Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts aus dem Jahr 2018 ist die aktuelle Besteuerung von Grundvermögen nicht mehr Zulässig. Bis 31.12.2024 muss das alte Grundsteuerermittlungsverfahren reformiert werden. Hierauf hat der Gesetzgeber reagiert und ein neues Konzept für die Erhebung der Grundsteuer entwickelt.

Oberstes Ziel dieser Neuregelung war, weiterhin eine bundeseinheitliche Regelung zu schaffen. Zum einen sollte verhindert werden, dass Grundvermögen welches sich auf mehrere Gemeinden erstreckt gemäß unterschiedlichen Regelungen besteuert wird. Weiterhin ist die Grundsteuer auch in das System des Länderfinanzausgleichs eingebunden – auch vor diesem Hintergrund wäre es systemgerecht, die Bemessungsgrundlage für das Grundvermögen bundeseinheitlich zu ermitteln.

Diese Ziel konnte zum Leidwesen aller Steuerbürger nur zum Teil erreicht werden.

Was ist das Heberecht der Gemeinden?

Das Grundgesetz regelt in Art. 106 Abs. 6

„Das Aufkommen der Grundsteuer… steht den Gemeinden zu.“

Eine solche Regel ist nur dann nicht inhaltsleer, wenn die Berechtigten – hier also die Gemeinden – auch konkret auf die Steuerhöhe einwirken können. Eine alleinige Regelung auf Bundesebene würde das Aufkommensrecht der Gemeinden deshalb möglicherweise ausheben. Diese Realsteuergarantie führt dann in ihrer Ableitung zum Heberecht der Gemeinden.

Der Grundsteuer-Hebesatz ist dann ein von der Gemeinde festgelegter Faktor, mit dem die zu zahlende Grundsteuer auf Basis der vorgegebenen Bewertungsgrundlagen konkret errechnet wird. Daraus ergibt sich die Höhe der Grundsteuer, die der Grundstückseigentümer zahlen muss.

Der Hebesatz wird für die Grundsteuerklassen A, B und C jeweils gesondert von der Gemeinde bestimmt.

Was bedeuten die Grundsteuerklassen?

Die verschiedenen Besteuerungsobjekte der Grundsteuer werden mittels verschiedener Klassen grob systematisiert – also in Schubladen aufgeteilt. Bislang gab es die Klassen A und B. Im Zuge der Grundsteuerreform wurde diese Klassifizierung um die Klasse C erweitert.

  • Klasse A: Das A steht für agrarisch und umfasst die Bewertung der landwirtschaftlichen und forstwirtschaftliche Flächen, der zugehörigen Wirtschaftsgebäude sowie weitere Betriebsmittel und auch immaterieller Wirtschaftsgüter. In der Klasse A wird ein komplett eigenständiges Bewertungsverfahren herangezogen.
  • Klasse B: Das B steht für den baulichen Bereich und umfasst sämtliche – nicht land- und forstwirtschaftlich genutzte – Grundstücke und Bauten. Hier finden das Bundesmodell sowie das Flächenmodell in seinen verschiedenen Ausprägungen Anwendung.
  • Klasse C: Das C als neue Klasse steht für nichts – in diese Kategorie fallen alle nichtbebauten Grundstücke. Hierdurch soll eine besondere Besteuerung von brachliegenden Grundstücken ermöglicht werden, um ungewünschten Spekulationsüberlegungen entgegen zu wirken.

Wir vom Team Grundsteuer-leicht-gemacht helfen Ihnen bei der Deklaration von Grundvermögen in den Klassen B und C.